Věcné břemeno i majitel studny. Co vše si ohlídat, než koupíte nemovitost?

A začněme smlouvou s realitní kanceláří. Svůj vysněný dům našel pan Aleš v inzerátu jedné realitky. Následovala prohlídka s makléřem na místě a bylo jasno, dům chce koupit. Poněkud rozpačitý je ale nad obsahem rezervační smlouvy. V té se píše, že pokud se zpozdí s úhradou kupní ceny, zaplatí smluvní pokutu ve výši 5 procent z ceny a prodávající může od smlouvy odstoupit.

„Odstoupení, a ještě pokuta? Sankce mi připadají neúměrné, má na to realitka právo, neodporuje toto ustanovení smlouvy dobrým mravům?“ ptá se čtenář iDNES.cz a dodává: „Navíc jsem četl článek, že smluvní pokuty jsou zakázány, a údajně se to týká i smluv s realitkami?“

Podle advokáta Pavla Nastise jde o obvyklé ustanovení, které dobrým mravům neodporuje. „V případě soudního sporu může kupující požádat soud o tzv. moderaci, neboli snížení smluvní pokuty, a pokud soud dospěje k závěru, že v konkrétním případě to je moc, výši pokuty sníží,“ dodává.

A jak je to se zákazem smluvních pokut? „Čtenář má nejspíš na mysli rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 20. června 2023, v jehož právní větě se říká, že pokud rezervační smlouvu uzavírá spotřebitel, nelze s ním platně sjednat, že má povinnost uzavřít kupní smlouvu a nelze tedy ani platně sjednat smluvní pokutu za neuzavření kupní smlouvy,“ vysvětluje advokát.

Nicméně v tomto případě Nejvyšší soud posuzoval smlouvu, ve které bylo napsáno, že realitní kancelář se zavazuje „vykonávat činnost směřující k uzavření kupní smlouvy“, a smlouvu tedy posoudil jako zprostředkovatelskou.

„Podle zákona o realitním zprostředkování platí, že ve zprostředkovatelské smlouvě nelze spotřebiteli uložit povinnost uzavřít kupní smlouvu, soud tedy dovodil neplatnost tohoto ujednání a této smluvní pokuty,“ shrnuje Pavel Nastis. Teprve praxe ukáže, jak bude rozhodnutí Nejvyššího soudu v praxi dále vykládáno a rozvíjeno.

Kupní smlouvu svěřte odborníkům

Než podepíšete rezervační smlouvu, řádně si ji přečtěte a dobře rozmyslete.

Kupní smlouvu nesepisujte sami. Smlouva o převodu nemovitostí musí mít zákonem stanovené náležitosti. Nevěřte vzorům na internetu. Laikovi hrozí, že smlouvu napíše špatně a katastrální úřad nepovolí vklad vlastnického práva.

Pak bude nutné uzavřít novou (správnou) smlouvu, znovu podat návrh na vklad a znovu zaplatit správní poplatek, který činí dva tisíce korun. A to v tom lepším případě. Větší problém hrozí, pokud je opomenuto věcné břemeno, zástavní právo nebo je majitel v exekuci.

Nechte si proto ověřit technický stav nemovitosti, ideálně s odborníkem. A ověřte si i právní stránku koupě nemovitosti.